دعاوى مدنيةنماذج دعاوى
دعوى تفسير بند المدة في عقد ايجار قانون جديد لم ينص فيه على المدة
أنه في يوم الموافق / /
بناء على طلب / ....
المقيم / ... ومحله المختار مكتب الاستاذ / أحمد الأسيوطي
أنا ... محضر محكمة ........ الجزئية انتقلت في تاريخه واعلنت
1-
2-
3-
المقيمون /
على الطوب الاحمر وقام بعمل تشطيبات داخل الشقة المستأجرة وذلك على نفقته الخاصة بما كلفه حينئذ مبلغ إجمالي وقدره 17 ألف جنية مصري
وبتاريخ عام 2006 توفي المؤجر مورث المدعي عليهم وظل المدعى يلتزم ويقوم بالفعل بسداد الاجرة للورثة بموجب ايصال سداد الاجرة ليد / .... عن نفسه و بصفته ينوب عن اخوته البنات بقية ورثة المرحوم/ ..... المؤجر الاصلي وذلك اعتبارا من تاريخ 2006 حتى 1/9/2008 .
ثم فوجئ المدعى في عام 2008 بتعرضه لمضايقات من المدعى عليهم تمثلت في امتناعهم عن استلام الاجرة بدون مبرر قانوني .
فقام المدعى بتحرير محضر اثبات حالة يثبت فيه إختلاف ورثة المرحوم .... وامتناعهم عن استلام الاجرة وقام بعرض الاجرة المستحقة عن الشقة عرضا قانونيا بموجب انذارات عرض على يد قلم محضري العمرانية
ثم فوجئ في عام 2009 بقيامهم بتوجيه انذارات بحوالة الحق -- وانذار بالطرد وعدم الرغبه في تجديد العقد وانتهاء العقد وذلك على الرغم من استمراره في دفع القيمة الايجارية
الأمر الذي حدا به إلى اقامة هذه الدعوى تأسيسا على الأسباب والدفوع التالية :
نص القانون المدني على أن " العقد شريعة المتعاقدين "
وهي تعني أن العقد هو القانون الخاص بالمتعاقدين والاولى بالتطبيق ما لم يخالف النظام العام وانه لا يتم الرجوع إلى القواعد العامة أو القانون المدني إلا فيما لم يذكره المتعاقدين
وحيث أن عقد الايجار سند الدعوى المؤرخ 21/12/1997 لم ينص على جواز الفسخ أو الإنهاء إلا في حالتين فقط هما :
الحالة الاولى :
المقيمون /
وأعلنتهم بالآتي
بموجب عقد إيجار مؤرخ في 21/12/1997 يستأجر المدعي من مورث المدعي عليهم ما هو شقة سكنية بالدور الثاني بالعقار رقم 54 شارع كمال منصور – العمرانية الغربية .وقام بدفع مبلغ 45000 (خمسة وأربعون ألف جنية مصري). كتأمين عقد الايجار أمام الشهود ومقابل ذلك أعطاه مورث المدعين عقد إيجار مفتوح مدى الحياة . وقام بالتظليل على خانة المدة كما هو بالعقد سند الدعوى وعلى ذلك جاءت المدة في العقد مفتوحة إلى اجل غير مسمى . وقام المدعى عليه باستلام الشقة من مورث المدعينعلى الطوب الاحمر وقام بعمل تشطيبات داخل الشقة المستأجرة وذلك على نفقته الخاصة بما كلفه حينئذ مبلغ إجمالي وقدره 17 ألف جنية مصري
وبتاريخ عام 2006 توفي المؤجر مورث المدعي عليهم وظل المدعى يلتزم ويقوم بالفعل بسداد الاجرة للورثة بموجب ايصال سداد الاجرة ليد / .... عن نفسه و بصفته ينوب عن اخوته البنات بقية ورثة المرحوم/ ..... المؤجر الاصلي وذلك اعتبارا من تاريخ 2006 حتى 1/9/2008 .
ثم فوجئ المدعى في عام 2008 بتعرضه لمضايقات من المدعى عليهم تمثلت في امتناعهم عن استلام الاجرة بدون مبرر قانوني .
فقام المدعى بتحرير محضر اثبات حالة يثبت فيه إختلاف ورثة المرحوم .... وامتناعهم عن استلام الاجرة وقام بعرض الاجرة المستحقة عن الشقة عرضا قانونيا بموجب انذارات عرض على يد قلم محضري العمرانية
ثم فوجئ في عام 2009 بقيامهم بتوجيه انذارات بحوالة الحق -- وانذار بالطرد وعدم الرغبه في تجديد العقد وانتهاء العقد وذلك على الرغم من استمراره في دفع القيمة الايجارية
الأمر الذي حدا به إلى اقامة هذه الدعوى تأسيسا على الأسباب والدفوع التالية :
أولا : إستمرارية عقد الايجار سند الدعوى طبقا لنصوص عقد الايجار وعدم جواز فسخه لأي سبب غير التأخير في سداد الاجرة أو وفاة المستأجر ( المدعى ) .
نص القانون المدني على أن " العقد شريعة المتعاقدين "
وهي تعني أن العقد هو القانون الخاص بالمتعاقدين والاولى بالتطبيق ما لم يخالف النظام العام وانه لا يتم الرجوع إلى القواعد العامة أو القانون المدني إلا فيما لم يذكره المتعاقدين
وحيث أن عقد الايجار سند الدعوى المؤرخ 21/12/1997 لم ينص على جواز الفسخ أو الإنهاء إلا في حالتين فقط هما :
الحالة الاولى :
التأخير في سداد الاجرة طبقا للبند 12 من العقد ونصه ( يفسخ هذا العقد فورا وتلقائيا وبدون تنبيه أو إنذار في حالة تأخير المستأجر في سداد قسط واحد من قيمة الايجار في ميعاد إستحقاقه وللمالك الحق في رفع دعوى أمام قاضي الامور المستعجله لإستصدار الحكم بإخلاء المستأجر بمجرد التثبت من التأخير في السداد ..)
الحالة الثانية :
الحالة الثانية :
حالة وفاة المستأجر وعدم ترك أقرباء له طبقا للبند 13 من العقد ونصه ( لا يترتب على وفاة المالك أو المستأجر فسخ هذا العقد ولكن في حالات وفاة المستأجر وعدم ترك أقرباء له كانوا يقيمون معه في نفس المكان المؤجر له وممن لهم الحق في ذلك أو أن التعاقد قد تم معه لسبب حرفته أو مهنته أو لإعتبارات خاصة تتعلق بشخصه أو إذا أفلس أو أعسر فللمالك الحق في فسخ هذا العقد وإسترداد المكان ) .
وبالتالي مما تقدم نستنتج أن نص المادة 563 من القانون المدني لا ينطبق على هذه الدعوى لوجود اتفاق خاص كما ورد بالعقد حول كيفية إنهاء العقد وبالتالي لا يجوز الرجوع لأحكام القانون المدني فيما يخالف ذلك ومن بينهم أحكام المادة سالفة الذكر وإنما يتم الرجوع فيما لم يذكر فقط طبقا للبند 14 من العقد ونصه ( ما لم يذكر في هذا العقد يخضع لأحكام القانون المدني )
فهل ذكر في العقد حالات الفسخ والانهاء ؟
الجواب : نعم
النتيجة : اذن لا يجوز الرجوع إلى أية أحكام للإنهاء أو الفسخ دون ما ذكر وإلا كان ذلك تدخلا سافرا في إرادة المتعاقدين التي نص القانون على وجوب إحترامها بجعل العقد شريعة المتعاقدين .
إما إرادة إستمرارية عقد الايجار فهي بالاضافة إلى البندين 12 , 13 من العقد فجاء عقد الايجار المؤرخ 21/12/1997 سند الدعوى خاليا من بند المدة ووضع على خانة المدة بالعقد تظليل بالقلم الجاف وهو ما يعني إتجاه إرادة المتعاقدين إلى إستمرارية عقد الايجار إلى أطول مدة ممكنه يمتد إليها العقد .
يستدل على ذلك مما جاء بالبند الثاني عشر والذي ينص على :
وبالتالي مما تقدم نستنتج أن نص المادة 563 من القانون المدني لا ينطبق على هذه الدعوى لوجود اتفاق خاص كما ورد بالعقد حول كيفية إنهاء العقد وبالتالي لا يجوز الرجوع لأحكام القانون المدني فيما يخالف ذلك ومن بينهم أحكام المادة سالفة الذكر وإنما يتم الرجوع فيما لم يذكر فقط طبقا للبند 14 من العقد ونصه ( ما لم يذكر في هذا العقد يخضع لأحكام القانون المدني )
فهل ذكر في العقد حالات الفسخ والانهاء ؟
الجواب : نعم
النتيجة : اذن لا يجوز الرجوع إلى أية أحكام للإنهاء أو الفسخ دون ما ذكر وإلا كان ذلك تدخلا سافرا في إرادة المتعاقدين التي نص القانون على وجوب إحترامها بجعل العقد شريعة المتعاقدين .
إما إرادة إستمرارية عقد الايجار فهي بالاضافة إلى البندين 12 , 13 من العقد فجاء عقد الايجار المؤرخ 21/12/1997 سند الدعوى خاليا من بند المدة ووضع على خانة المدة بالعقد تظليل بالقلم الجاف وهو ما يعني إتجاه إرادة المتعاقدين إلى إستمرارية عقد الايجار إلى أطول مدة ممكنه يمتد إليها العقد .
يستدل على ذلك مما جاء بالبند الثاني عشر والذي ينص على :
( التأخير في سداد الايجار وفسخ العقد : يفسخ هذا العقد فورا وتلقائيا وبدون تنبيه أو انذار في حالة تأخر المستأجر في سداد قسط واحد )
وهو ما يعني أن العقد يظل مستمرا وغير قابل للفسخ طالما ظل المستأجر يقوم بالوفاء بالاجرة المستحقة عليه دون تأخير .
وذلك لنص المتعاقدين على أن التأخير في سداد الاجرة او وفاة المستأجر دون ترك أقرباء له بالشقة هما الحالتين الوحيدتين التي تجيز طلب الفسخ أو إنهاء العقد .
" وان كان عقد الايجار سند الدعوى معقودا مشاهرة إلا انه منصوص فيه على أنه لا يجوز طرد المستأجر إلا بسب التأخر في دفع الاجرة فإن مؤداه أن العقد يظل مستمرا ما دام المستأجر قائما بأداء الاجرة "
( طعن رقم 280 لسنة 49 ق جلسة 22/12/1979 )
وحيث أن عقد الايجار الذي نحن بصدده هو أقوى من تلك العقود المعقودة مشاهرة لكون بند المدة تم طمسه وتظليله لهو أمر يجعله قاطع الدلالة- من باب أولى- على استمراريته ما دائم المستأجر ( المدعي ) قائما بأداء الأجرة .
( إذا إتفق المتعاقدان على أن يكون الإيجار مؤبدا فهذا لا يجوز ويترك تحديد المدة الطويلة التي تجعل الايجار في حكم المؤبد لتقدير القاضي فينظر في كل عقد إلى ظروفة وملابساته..
وقد اتفق أهل الفقة والقضاء على أنه :
( أن الايجار إذا كان مؤبدا أو كان في حكم العقد المؤبد لا يكون باطلا بل تنقص مدته إلى الحد الاقصى الذي يقدره القاضي لعقد الايجار وفقا لظروف على ما قدمنا ولا يجوز أن تزيد أن تزيد مدته في اية حال على ستين سنة)
(الوسيط في شرح القانون المدني – عبد الرازق السنهوري – الجزء 6 المجلد الاول – البند 115 , 117 )
ويعد قيام المدعى برفع هذه الدعوى أثر امتناعهم عن استلام الاجرة وانذاره بالطرد منازعة قائمة في معنى عبارة العقد الواردة في بند المدة وهو البند الذي جاء خاليا .
وهو ما يخول المحكمة سلطة تفسير عقد الايجار وإستجلاء وإستبيان نية المتعاقدين من وراء تركهما بند المدة خاليا
" وتنص المادة 150 مدني على أنه " إذا كانت عبارة العقد واضحة فلا يجوز الانحراف عنها من طريق تفسيرها للتعرف على إرادة المتعاقدين ".
فيتقيد القاضي إذن بعبارة عقد الإيجار الواضحة ولا ينحرف عنها بدعوى تفسيرها .
والمقصود بوضوح العبارة هو وضوح الإرادة فقد تكون العبارة في ذاتها واضحة ولكن الظروف تدل على أن المتعاقدين أساءا إستعمال هذا التعبير الواضح فقصدا معنى وعبرا عنه بلفظ لا يستقيم له هذا المعنى بل هو واضح في معنى آخر ففي هذه الحالة لا يأخذ القاضي المعنى الواضح للفظ ويعدل عنه إلى المعنى الذي قصد إليه المتعاقدان .
أما إذا إنحرف القاضي عن المعنى الظاهر إلى معنى آخر دون أن تكون هناك أسباب تبرر ذلك فإن الإنحراف عن عبارة العقد الواضحة يعتبر تحريفا لها ومسخا وتشويها مما يوجب نقض الحكم .
وكثيرا ما تكون عبارات عقد الايجار واضحة ولكنها تدرج شروطا في عقود مطبوعة فهل هذه الشروط المطبوعة التي قل أن يلتفت إليها المتعاقدان والتي تكون عادة في مصلحة المؤجر ملزمة للمتعاقدين ؟ الظاهر أن المسألة متروكة لتقدير القضاء ".
( الوسيط في شرح القانون المدني – عبد الرازق السنهوري – الجزء 6 المجلد الاول – الصفحة 199 – البند 159 – طبعة دار احياء التراث العربي )
وقد جاءت الفقرة الثانية من المادة 150 مدني تنص على ما يأتي : " أما إذا كان هناك محل لتفسير العقد فيجب البحث عن النية المشتركة للمتعاقدين دون الوقوف عند المعنى الحرفي للألفاظ مع الاستهداء في ذلك بطبيعة التعامل وبما ينبغي أن تتوافر من أمانة وثقة بين المتعاقدين وفقا للعرف الجاري في المعاملات ".
ومن العوامل التي يستهدي بها القاضي في تفسير الغامض من عقود الإيجار أن يكون المتعاقدان قد بدآ في تنفيذ العقد على وجه معين , فيكون ذلك مساعدا على تفهم إرادتهما المشتركة .والقاضي يستعين في تفسيره للعقد بكل ما يراه موصلا للحقيقة ولو كان مجرد قرائن . وفي حالة قيام الشك في التعرف على إرادة المتعاقدين يكون تفسير الشك في مصلحة المدين عملا بالفقرة الاولى من المادة 151 من التقنين المدني " يفسر الشك في مصلحة المدين". والمقصود بالمدين هنا هو المتعاقد الذي يقع عليه عبء الإلتزام أو الشرط .
( الوسيط المرجع السابق – البنود 160 , 161 )
يمكننا الوقوف على إرادة المتعاقدين نستعين في ذلك بالفترة التي بدآ فيها تنفيذ العقد على النحو التالي :
1- طمس بند المدة بما يعني انعقاده لأطول فترة ممكنة يمتد إليها العقد قانونا وهي ستون عاما
2- البندين 12 , 13 من عقد الايجار ونصهما على جواز الفسخ أو الانهاء واسترداد المكان إلا في حالتين هما التأخير في سداد الاجرة ووفاة لمستأجر دون ترك اقرباء له بالشقة كانوا يقيمون معه .
3-إٍستمرار المستأجر في شغل العين وقيامه بدفع الاجره منذ التعاقد في 21/12/1997 حتى وفاة المؤجر مورث المدعين في عام 2006 أي 9 سنوات وهو لا يزال يشغلها حتى الان 2011 أي 14 عام منذ بدء التعاقد
4-المستأجر هو الطرف المدين بشرط المدة والشك يفسر لمصلحته عملا بنص المادة 151 من التقنين المدني .
5- قيام المستأجر بإجراء إصلاحات حيث إستلم الشقة على الطوب الاحمر وقام بعمل كافة التشطيبات من محارة وسباكة وكهرباء وأرضيات وتليفون بما تكلفته الاجمالية تقدر بحوالي 17000 ألف جنية تقريبا وإستغرقت هذه الاصلاحات والتشطيبات أكثر من حوالي 8 شهور تقريبا بعلم المؤجر وفي حياته ولا يعقل أن يتم ذلك بعلم المتعاقدين إلا إذا كانت نيتهما منصرفة إلى إستمرارية عقد الإيجار وعدم جواز فسخ العقد طالما كان المستأجر مستمرا في دفع الاجره طبقا للبند 12 من العقد وبذلك يكون عقد الايجار منعقد لأطول مدة ممكنه وهي ستون عاما قياسا على الحكر طبقا لنص المادة 999 مدني .
6- بتاريخ 9/12/2003 تزوج المدعى وذلك في حياة مورث المدعين وإتخذ من الشقة مسكنا زوجيا دائما ومستقرا حتى الان
7- يقرر المدعى عليهم ان الشقة محل النزاع آلت إليهم بطريق البيع بموجب عقد مؤرخ 18/12/1999 والحائز على حكم صحة توقيع في عام 2005 ومع ذلك لم يفكروا في انهاء عقد الايجار فإذا كان العقد كما يدعون يجوز لهم انهاؤه في أي وقت فلماذا لم يفعلوا ذلك طوال هذه المدة كما أنهم لم يقوموا بإعلانه بحوالة الحق إلا في عام 2009
فيكون صمتهم طوال هذه المدة إقرارا بمعرفتهم بطبيعة العلاقة الايجارية بين المدعى كمستأجر وبين مورثهم كمؤجر
8- مخالفة المدعى عليهم لنص المادة 148 مدني الذي يستوجب حسن النية عند تنفيذ العقود وذلك أنهم يدعون انهم قاموا بشراء الشقة محل النزاع في عام 1999 وحصلوا على حكم بصحة توقيع البائع ( المؤجر الاصلي – مورث المدعين ) في عام 2005 ومع ذلك لم يتم اعلان حوالة الحق إلا في عام 2009 فهذا يتناقض مع مبدأ حسن النية في تنفيذ العقود وان المدعى عليهم ظهر لهم فجأة وبعد وفاة مورثهم بثلاث سنوات أنهم مالكين لهذه الشقة بموجب عقد بيع لا بطريق الإرث الشرعي ثم ها هم يطالبونه بإنتهاء العقد رغم علمهم أنه معقود مدى حياة المستأجر طالما ظل قائما بإداء الاجرة
9- منذ وفاة مورث المدعين في عام 2006 وحتى 30/4/2009 كان المدعى يقوم بدفع الاجرة بموجب الايصال اللازم ليد السيد / ..... إبن المرحوم/ .... دون منازعة من اخواته البنات الذين قررن فجأة أنهن قمن بشراء الشقة محل النزاع في عام 1999 وما هذا إلا تحايل من أجل طرد المدعى بعد استبعاد شقيقهم الذي كان يقبض الاجرة مما يؤكد أن الانذار الموجه منهم له انطوى على الغش المفسد للتصرفات
وقضت محكمة النقض :
" لمحكمة الموضوع السلطة المطلقة في تفسير جميع العقود والشروط بما تراه أو بمقصود المتعاقدين منهما دون أن تتقيد بألفاظهما مستعينة في ذلك بجميع ظروف الدعوى وملابساتها ولها أن تستعين بالبينة والقرائن في ذلك ".
( نقض 505 لسنة 59 ق جلسة 4/2/1993 )
الامر الذي يؤكد لعدالة المحكمة أن عقد الايجار المحرر بتاريخ 21/12/1997 بين المدعي ومورث المدعى عليهم هو عقد مستمر لأطول مده يمتد إليها العقد وهي ستون عاما إعتبارا من تاريخ تحرير العقد قياسا على حق الحكر
وهو ما يعني أن العقد يظل مستمرا وغير قابل للفسخ طالما ظل المستأجر يقوم بالوفاء بالاجرة المستحقة عليه دون تأخير .
وذلك لنص المتعاقدين على أن التأخير في سداد الاجرة او وفاة المستأجر دون ترك أقرباء له بالشقة هما الحالتين الوحيدتين التي تجيز طلب الفسخ أو إنهاء العقد .
وقد قررت محكمة النقض ذلك بقولها :
" وان كان عقد الايجار سند الدعوى معقودا مشاهرة إلا انه منصوص فيه على أنه لا يجوز طرد المستأجر إلا بسب التأخر في دفع الاجرة فإن مؤداه أن العقد يظل مستمرا ما دام المستأجر قائما بأداء الاجرة "
( طعن رقم 280 لسنة 49 ق جلسة 22/12/1979 )
وحيث أن عقد الايجار الذي نحن بصدده هو أقوى من تلك العقود المعقودة مشاهرة لكون بند المدة تم طمسه وتظليله لهو أمر يجعله قاطع الدلالة- من باب أولى- على استمراريته ما دائم المستأجر ( المدعي ) قائما بأداء الأجرة .
ثانيا : إستمرارية عقد الايجار سند الدعوى عملا بنصوص القانون المدني وتطبيقا للقواعد العامة .
( إذا إتفق المتعاقدان على أن يكون الإيجار مؤبدا فهذا لا يجوز ويترك تحديد المدة الطويلة التي تجعل الايجار في حكم المؤبد لتقدير القاضي فينظر في كل عقد إلى ظروفة وملابساته..
وقد اتفق أهل الفقة والقضاء على أنه :
( أن الايجار إذا كان مؤبدا أو كان في حكم العقد المؤبد لا يكون باطلا بل تنقص مدته إلى الحد الاقصى الذي يقدره القاضي لعقد الايجار وفقا لظروف على ما قدمنا ولا يجوز أن تزيد أن تزيد مدته في اية حال على ستين سنة)
(الوسيط في شرح القانون المدني – عبد الرازق السنهوري – الجزء 6 المجلد الاول – البند 115 , 117 )
ويعد قيام المدعى برفع هذه الدعوى أثر امتناعهم عن استلام الاجرة وانذاره بالطرد منازعة قائمة في معنى عبارة العقد الواردة في بند المدة وهو البند الذي جاء خاليا .
وهو ما يخول المحكمة سلطة تفسير عقد الايجار وإستجلاء وإستبيان نية المتعاقدين من وراء تركهما بند المدة خاليا
" وتنص المادة 150 مدني على أنه " إذا كانت عبارة العقد واضحة فلا يجوز الانحراف عنها من طريق تفسيرها للتعرف على إرادة المتعاقدين ".
فيتقيد القاضي إذن بعبارة عقد الإيجار الواضحة ولا ينحرف عنها بدعوى تفسيرها .
والمقصود بوضوح العبارة هو وضوح الإرادة فقد تكون العبارة في ذاتها واضحة ولكن الظروف تدل على أن المتعاقدين أساءا إستعمال هذا التعبير الواضح فقصدا معنى وعبرا عنه بلفظ لا يستقيم له هذا المعنى بل هو واضح في معنى آخر ففي هذه الحالة لا يأخذ القاضي المعنى الواضح للفظ ويعدل عنه إلى المعنى الذي قصد إليه المتعاقدان .
أما إذا إنحرف القاضي عن المعنى الظاهر إلى معنى آخر دون أن تكون هناك أسباب تبرر ذلك فإن الإنحراف عن عبارة العقد الواضحة يعتبر تحريفا لها ومسخا وتشويها مما يوجب نقض الحكم .
وكثيرا ما تكون عبارات عقد الايجار واضحة ولكنها تدرج شروطا في عقود مطبوعة فهل هذه الشروط المطبوعة التي قل أن يلتفت إليها المتعاقدان والتي تكون عادة في مصلحة المؤجر ملزمة للمتعاقدين ؟ الظاهر أن المسألة متروكة لتقدير القضاء ".
( الوسيط في شرح القانون المدني – عبد الرازق السنهوري – الجزء 6 المجلد الاول – الصفحة 199 – البند 159 – طبعة دار احياء التراث العربي )
وقد جاءت الفقرة الثانية من المادة 150 مدني تنص على ما يأتي : " أما إذا كان هناك محل لتفسير العقد فيجب البحث عن النية المشتركة للمتعاقدين دون الوقوف عند المعنى الحرفي للألفاظ مع الاستهداء في ذلك بطبيعة التعامل وبما ينبغي أن تتوافر من أمانة وثقة بين المتعاقدين وفقا للعرف الجاري في المعاملات ".
ومن العوامل التي يستهدي بها القاضي في تفسير الغامض من عقود الإيجار أن يكون المتعاقدان قد بدآ في تنفيذ العقد على وجه معين , فيكون ذلك مساعدا على تفهم إرادتهما المشتركة .والقاضي يستعين في تفسيره للعقد بكل ما يراه موصلا للحقيقة ولو كان مجرد قرائن . وفي حالة قيام الشك في التعرف على إرادة المتعاقدين يكون تفسير الشك في مصلحة المدين عملا بالفقرة الاولى من المادة 151 من التقنين المدني " يفسر الشك في مصلحة المدين". والمقصود بالمدين هنا هو المتعاقد الذي يقع عليه عبء الإلتزام أو الشرط .
( الوسيط المرجع السابق – البنود 160 , 161 )
وتطبيقا لما تقدم :
يمكننا الوقوف على إرادة المتعاقدين نستعين في ذلك بالفترة التي بدآ فيها تنفيذ العقد على النحو التالي :
1- طمس بند المدة بما يعني انعقاده لأطول فترة ممكنة يمتد إليها العقد قانونا وهي ستون عاما
2- البندين 12 , 13 من عقد الايجار ونصهما على جواز الفسخ أو الانهاء واسترداد المكان إلا في حالتين هما التأخير في سداد الاجرة ووفاة لمستأجر دون ترك اقرباء له بالشقة كانوا يقيمون معه .
3-إٍستمرار المستأجر في شغل العين وقيامه بدفع الاجره منذ التعاقد في 21/12/1997 حتى وفاة المؤجر مورث المدعين في عام 2006 أي 9 سنوات وهو لا يزال يشغلها حتى الان 2011 أي 14 عام منذ بدء التعاقد
4-المستأجر هو الطرف المدين بشرط المدة والشك يفسر لمصلحته عملا بنص المادة 151 من التقنين المدني .
5- قيام المستأجر بإجراء إصلاحات حيث إستلم الشقة على الطوب الاحمر وقام بعمل كافة التشطيبات من محارة وسباكة وكهرباء وأرضيات وتليفون بما تكلفته الاجمالية تقدر بحوالي 17000 ألف جنية تقريبا وإستغرقت هذه الاصلاحات والتشطيبات أكثر من حوالي 8 شهور تقريبا بعلم المؤجر وفي حياته ولا يعقل أن يتم ذلك بعلم المتعاقدين إلا إذا كانت نيتهما منصرفة إلى إستمرارية عقد الإيجار وعدم جواز فسخ العقد طالما كان المستأجر مستمرا في دفع الاجره طبقا للبند 12 من العقد وبذلك يكون عقد الايجار منعقد لأطول مدة ممكنه وهي ستون عاما قياسا على الحكر طبقا لنص المادة 999 مدني .
6- بتاريخ 9/12/2003 تزوج المدعى وذلك في حياة مورث المدعين وإتخذ من الشقة مسكنا زوجيا دائما ومستقرا حتى الان
7- يقرر المدعى عليهم ان الشقة محل النزاع آلت إليهم بطريق البيع بموجب عقد مؤرخ 18/12/1999 والحائز على حكم صحة توقيع في عام 2005 ومع ذلك لم يفكروا في انهاء عقد الايجار فإذا كان العقد كما يدعون يجوز لهم انهاؤه في أي وقت فلماذا لم يفعلوا ذلك طوال هذه المدة كما أنهم لم يقوموا بإعلانه بحوالة الحق إلا في عام 2009
فيكون صمتهم طوال هذه المدة إقرارا بمعرفتهم بطبيعة العلاقة الايجارية بين المدعى كمستأجر وبين مورثهم كمؤجر
8- مخالفة المدعى عليهم لنص المادة 148 مدني الذي يستوجب حسن النية عند تنفيذ العقود وذلك أنهم يدعون انهم قاموا بشراء الشقة محل النزاع في عام 1999 وحصلوا على حكم بصحة توقيع البائع ( المؤجر الاصلي – مورث المدعين ) في عام 2005 ومع ذلك لم يتم اعلان حوالة الحق إلا في عام 2009 فهذا يتناقض مع مبدأ حسن النية في تنفيذ العقود وان المدعى عليهم ظهر لهم فجأة وبعد وفاة مورثهم بثلاث سنوات أنهم مالكين لهذه الشقة بموجب عقد بيع لا بطريق الإرث الشرعي ثم ها هم يطالبونه بإنتهاء العقد رغم علمهم أنه معقود مدى حياة المستأجر طالما ظل قائما بإداء الاجرة
9- منذ وفاة مورث المدعين في عام 2006 وحتى 30/4/2009 كان المدعى يقوم بدفع الاجرة بموجب الايصال اللازم ليد السيد / ..... إبن المرحوم/ .... دون منازعة من اخواته البنات الذين قررن فجأة أنهن قمن بشراء الشقة محل النزاع في عام 1999 وما هذا إلا تحايل من أجل طرد المدعى بعد استبعاد شقيقهم الذي كان يقبض الاجرة مما يؤكد أن الانذار الموجه منهم له انطوى على الغش المفسد للتصرفات
وقضت محكمة النقض :
" لمحكمة الموضوع السلطة المطلقة في تفسير جميع العقود والشروط بما تراه أو بمقصود المتعاقدين منهما دون أن تتقيد بألفاظهما مستعينة في ذلك بجميع ظروف الدعوى وملابساتها ولها أن تستعين بالبينة والقرائن في ذلك ".
( نقض 505 لسنة 59 ق جلسة 4/2/1993 )
الامر الذي يؤكد لعدالة المحكمة أن عقد الايجار المحرر بتاريخ 21/12/1997 بين المدعي ومورث المدعى عليهم هو عقد مستمر لأطول مده يمتد إليها العقد وهي ستون عاما إعتبارا من تاريخ تحرير العقد قياسا على حق الحكر
بنـاء عليـه
أنا المحضر سالف الذكر .....الخ
لسماعهم الحكم عليهم بإعتبار عقد الايجار المؤرخ / / منعقدا إلى أطول مدة يمتد إليه العقد وهي ستون عاما
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق