ثقافة قانونيةمتفرقات
متى يحق للمستأجر طلب انقاص الأجرة في قانون الإيجارات الجديد
هل يحق للمستأجر طلب انقاص الأجرة ؟
نصت الفقرة الثانية من المادة 147 من القانون المدني :-
((إذا طرأت حوادث استثنائية عامة لم يكن في الوسع توقعها وترتب على حدوثها أن تنفيذ الالتزام التعاقدي، وأن لم يصبح مستحيلا، صار مرهقا للمدين بحيث يهدده بخسارة فادحة، جاز للقاضي تبعا للظروف وبعد الموازنة بين مصلحة الطرفين أن يرد الالتزام المرهق إلى الحد المعقول، ويقع باطلا كل اتفاق على خلاف ذلك))
ومن ثم فإنه إذا وجدت حوادث استثنائية عامة لم يكن في الوسع توقعها و ترتب على حدوثها أن تنفيذ الالتزام التعاقدي، وأن لم يصبح مستحيلا، صار مرهقا للمدين بحيث يهدده بخسارة فادحة،
ففي هذه الحالة يجوز للقاضي تبعا للظروف وبعد الموازنة بين مصلحة الطرفين أن يرد الالتزام المرهق إلى الحد المعقول، ويقع باطلا كل اتفاق على خلاف ذلك)
الشرح :
إن المادة ١٤٧ من القانون المدنى نصت في فقرتها الأولى على قاعدة عامة وهى أن العقد شريعة المتعاقدين وأنه لا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين
ثم نصت الفقرة الثانية منها على استثناء من هذه القاعدة فقالت :
" ومع ذلك إذا طرأت حوادث استثنائية عامة لم يكن في الوسع توقعها وترتب على حدوثها أن تنفيذ الالتزام التعاقدى وإن لم يصبح مستحيلاً صار مرهقاً للمدين بحيث يهدده بخسارة فادحة جاز للقاضى تبعاً للظروف وبعد الموازنة بين مصلحة الطرفين أن يرد الالتزام المرهق إلى الحد المعقول...." .
ومفهوم ذلك أن محل تطبيق هذا الاستثناء أن يكون الالتزام الذى حصل الاتفاق عليه بين المتعاقدين قائماً غير مستحيلا لأن الإلتزام ينقضي كاملا بالإستحالة ويفسخ العقد بقوة القانون
وأن يكون تنفيذه بالشروط المتفق عليها بينهما أصبح مرهقاً للمدين(المستأجر) بسبب الحادث الاستثنائي بمعنى أن تكون هناك علاقة سببية بين القدرة على تنفيذ الالتزام بالشروط المتفق عليها دون إرهاق وبين الحادث الاستثنائي الذى بمقتضاه أصبح تنفيذ هذا الالتزام مرهقاً على المدين
ومن أحكام محكمة النقض :
( المقرر – في قضاء محكمة النقض - أن الأجرة هى مقابل الانتفاع بالعين المؤجرة ، والمؤجر ملزم طبقاً لنص المادة ٥٦٤ من التقنين المدنى بأن يسلم المستأجر العين المؤجرة في حالة تصلح معها لأن تفى بما أُعدت له ، فلا تُستحق الأجرة إلا من تاريخ استلام المستأجر العين وتمكينه من الانتفاع بها)
الطعن رقم ٥١٩٠ لسنة ٧٦ قضائية الصادر بجلسة ٢٠١٨/٠٥/٠٣
المقرر في قضاء محكمة النقض أن المؤجر يلتزم تمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة وأن إخلال المؤجر بهذا الالتزام يترتب عليه قيام حق المستأجر في طلب انقاص الأجرة بمقدار ما نقص به الانتفاع . ذلك أن الأجرة مقابل الاتنفاع بالعين المؤجرة فإذا فوت المؤجر الانتفاع على المستأجر ما التزم به يكون من حق المستأجر أن يدفع بعدم استحقاق المؤجر للأجرة كلها أو بعضها بالقدر الذى لم يستوف به منفعة العين المؤجرة
الطعن رقم ١٨٤٠ لسنة ٨٦ قضائية الصادر بجلسة ٢٠١٧/٠٥/٠٨
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق