أحكام نقض في الإيجاراتدعاوى مدنيةنماذج دعاوى
صحيفة استئناف دعوى بطلان عقد ايجار المال الشائع فيما زاد عن الثلاث سنوات
نموذج صحيفة استئناف دعوى ايجارات ببطلان عقد ايجار المال الشائع فيما زاد عن الثلاث سنوات مؤيدة بأحدث أحكام محكمة النقض
أنه في يوم ... الموافق .../..../2024
بناء على طلب كل من: السيد/ ....والمُقيمون في..
ومحلهم المختار مكتب الأستاذ/ ...المحامي
أنا ................. محضر محكمة انتقلت واعلنت:
1) السيد/ ...... المقيم ..... مخاطبا مع/....
2) ورثة المرحومة/ .......... والمُقيمين ... مخاطباً مع/ .....
وأعلنـتهم بالآتي
وذلك طعناً بالاستئناف على الحكم الصادر بجلسة 26/11/2023 في الدعوى رقم .. لسنة 2023 إيجارات كلي ..... والقاضي منطوقه :
الوقائع
يخلص وجيز الوقائعفي أن الطمستأنفين يمتلكون مَشاعاً مع المستأنف ضده الاول كامل أرض وبناء العقار الكائن .................... بطريق الإرث عن والدهم
وكانت مورثة المُستأنف ضدهم ثانيا كانت استأجرت من المستأنف ضده الاول/ الشقة الكائنة بالدور الثاني فوق الأرضي من العقار المُشار إليه، وكان ذلك بموجب عقد الإيجار المؤرخ 10/6/2005 وقد تم هذا العقد لمدة ذُكِر في العقد أنها "مدى الحياة - مُستديم" طبقاً لما ورد بلفظ العقد!!!!
3) كما تم العقد لقاء أجرة شهرية قدرها 100جم (فقط مائة جنيه) وهي أجرة ثابت مقدارها لا يزيد أية زيادة طوال مدة العقد والتي انقضى منها حوالي 20 سنة حتى تاريخه وما زالت باقية لأجل غير معلوم لم يُحدده العقد، والذي قد تم كذلك وبدون أن تدفع المُستأجرة أي مبلغ مالي على سبيل مُقدم الإيجار صغيراً كان أو كبيراً!!.
4) لما كان ذلك، فإنه وبموجب إنذار رسمي قام الطالبون (مُنضمون معاً) بالتنبيه على المُعلن إليها الأولى "المستأنف ضدها الأولى" وإنذارها رسمياً وإخطارها
أنه بموجب الملكية المشاع للعقار المُشار إليه فإن عقد الإيجار الصادر لمورثة المُعلن إليهم ثانيا من السيد/ ....، فإنه لا يكون نافذاً ولا سارياً في مُواجهة باقي المُلاك المُشتاعين، فيما يزيد عن مدة 3 سنوات على اعتبار أنها الحد الأقصى المُمكن اعتباره ضمن أعمال الإدارة، والتي لا يجوز مُجاوزتها بدون موافقة باقي الملاك المشتاعين، ومما مؤداه انقضاء هذه المدة منذ سنوات من واقع بقاء المستأجرة في العين المؤجرة لها لحوالي 20 سنة للآن،
ولما كان هذا الإنذار الرسمي لم يُجدِ نفعاً مع المستأنف ضدها الأولى، فقد أقام الطالبون دعواهم الابتدائية .. لسنة 2023؛ بغية الحكم لصالحهم بعدم نفاذ عقد الإيجار المؤرخ 10/6/2005 والصادر لها في مُواجهة الطالبين من حيث مبدأ وأساس السريان والنفاذ في ذاته، ومع التمسك خاصة بانتهاء العقد فيما زاد عن مدة الثلاث سنوات من بدء الإيجار، ومع إعمال كافة ما يترتب على ذلك من آثار قانونية أخصها الإخلاء والتسليم للعين المؤجرة.
ولما كان ذلك، وكان الحكم الطعين صدر مجحفا بحقوق الطالبين!! ومن ثم؛ فإن الطالبين يطعنون عليه بالاستئناف لما يلي من أسباب:
أسباب الاستئناف
السبب الأول: الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب
الثابت بيقين في مستندات الدعوى وأوراقها وبموجب ما هو ثابت بأصل صحيفة افتتاح الخصومة، وكذا بحوافظ المستندات المقدمة أمام أول درجة، وخاصة حافظة المستندات المقدمة من جانبنا بجلسة 8/10/2023، فإن المُستأنفين قد اعتصموا وتمسكوا جازمين بأن صلب دعواهم وطلبهم بالإخلاء والتسليم لعين التداعي، إنما يرتكز على أسباب ثلاثة، وقد تمسك الطالبون بهذه الأسباب تمسكاً جازماً حاسماً وفي سياق يجعل أن كل سبب منها يصلح بذاته ومُنفرداً للقضاء بالإخلاء والتسليم، وعلى هذا الأساس، فقد تمسكوا بعدم نفاذ عقد الإيجار المؤرخ ............ ابتداءً في مواجهتهم، وفي المقام الثاني بعدم نفاذه فيما زاد عن مدة الثلاث سنوات الأولى من بدء سريانه، وفي المقام الثالث (والأخير) بعدم رغبتهم في استمرارية وتجديد العلاقة الإيجارية غير محددة المدة والتمسك بإنهائها في أقصى الفروض الجدلية المُمكن إثارتها في الموضوع.
وفي إطار السياق المذكور ذاته، ومن وجه أول، وفيما يتعلق بعدم نفاذ عقد الإيجار من حيث المبدأ والأساس، وخاصة فيما زاد عن مدة الـ3 سنوات، فإن من المُستقر عليه باضطراد لدى قضاء النقض أن:
"إن مُفاد نص المادتين 827، 828 من القانون المدني أن حق تأجير المال الشائع يثبت للأغلبية المطلقة للشركاء، فمتى صدر الإيجار للعين كلها أو لجزء مفرز منها من أحد الشركاء دون أن تكون له أغلبية الأنصبة فإن الإيجار وإن وقع صحيحاً ونافذاً بينه وبين المستأجر منه
إلا أنه لا يسري في حق باقي الشركاء ممن لم تصدر منهم الإجازة طالما لم يقروها صراحة أو ضمناً باعتبار أن الإيجار يقع في جزء منه على ملك الغير، فيحق لهؤلاء الشركاء أن يطلبوا إخراج المستأجر من أحدهم من العين كلها ومن أي جزء منها مهما صغر دون انتظار نتيجة القسمة"
(الطعن 4369 لسنة 70ق جلسة 28/11/2001- مكتب فني 52- جزء2- ص1235)،
وايضا:
"مُفاد المادة 828 من القانون المدني أن حق تأجير المال الشائع يثبت للأغلبية المطلقة للشركاء محسوبة على أساس الأنصباء، ولا يثبت لأحد المُشتاعين بمفرده طالما أنه لا يملك أكثر من نصف الأنصباء، وأن الإيجار الصادر من أحد الشركاء متى كان لا يملك أكثر من نصف الأنصبة لا يسري في مواجهة باقي الشركاء إلا إذا ارتضوه صراحة أو ضمناً، وأنه يترتب على عدم سريان الإيجار من أحد المُشتاعين في مُواجهة الباقين ثبوت الحق لهؤلاء في اعتبار الإيجار غير قائم بالنسبة لهم، وبالتالي في اعتبار المُستأجر مُتعرضاً لهم فيما يملكون إذا كان قد وضع يده بالفعل على العين"
(الطعن 328 لسنة 44ق- جلسة 1/2/1978- مكتب فني29- جزء1- ص375)،
"إذ كان مُفاد المادتين 827، 828 من القانون المدني إن حق تأجير المال الشائع يثبت للأغلبية المطلقة للشركاء، فمتى صدر الإيجار للعين كلها أو لجزء مفرز منها من أحد الشركاء دون أن تكون له أغلبية الأنصبة، فإن الإيجار وإن وقع صحيحاً ونافذاً فيما بينه وبين المستأجر منه إلا أنه لا يسري في حق باقي الشركاء ممن لم تصدر منهم الإجارة طالما لم يقررها صراحة أو ضمناً، اعتبارا بأن الإيجار يقع في جزء منه على ملك الغير، فيحق لهؤلاء الشركاء أن يطلبوا إخراج المستأجر من أحدهم من العين كلها ومن أي جزء منها مهما صغر دون انتظار نتيجة القسمة" (الطعن 587 لسنة43ق- جلسة 21/12/1977- مكتب فني28- جزء2- ص1846).
"النص في المواد 827، 828، 559، 701 من القانون المدني يدل على أن الحق في تأجير المال الشائع يعتبر من أعمال الإدارة كما يكون للشركاء مُجتمعين، يصح أن يكون لأصحاب الأغلبية في هذه الحالة باعتبارها نائبة عن أصحاب الأقلية نيابة قانونية في المال الشائع ولكن لا تنفذ هذه الإجارة في حق الأقلية إلا لمدة ثلاثة سنوات، فإذا عقدت الأغلبية إجارة لمدة تجاوز ذلك كان للأقلية أن تطالب بإنقاص المدة بالنسبة إليها في هذه الحدود إذ تعتبر الأغلبية فيما جاوز أعمال الإدارة المُصرح بأدائها مُتعدية على حقوق الأقلية التي يحق لها إزاء ذلك بالمطالبة بتعويض عن الضرر الناجم عن هذا التعدي بطريق التنفيذ العيني ما دام مُمكناً بإنهاء عقد الإيجار المُنصب على نصيبهم بعد انتهاء مدة السنوات الثلاثة آنفة البيان"
(الطعن 306 لسنة 46ق – جلسة 31/4/1980 )
وعلى هذا النحو، يضحى الزعم أو الإدعاء بعدم توافر الصفة في حق المُستـأنفين إلى حين قسمة العقار، فإن هذا القول يكون من ضروب العبث والهزل في مقام الجد، ومما يُخالف أي منطق سليم لطبائع الأمور ولاعتبارات العدالة والإنصاف قبل صحيح وصريح القانون وتطبيقاته القضائية المستقرة، ومن شأنه أن يكون تمكيناً وإعانة للغاصب لعين التداعي على الرغم من ثبوت عدم أحقيته قانوناً في الانتفاع بها بدثار من عقد إيجار صدر من واحد فقط من المُلاك المشتاعين دون رضا ورغم معارضة الباقين وعلى كثرتهم.
وفي إطار السياق ذاته، ومن وجه ثان، وفيما يتعلق بخلو عقد الإيجار المذكور من أي تحديد معلوم لمدته، فإن م 558 مدني تنص على أنه: "الإيجار عقد يلتزم المُؤجر بمقتضاه أن يُمَكِّن المُستأجر من الانتفاع بشيء مُعين مُدة مُعينة لقاء أجر معلوم"
كما تنص م 563 مدني على أنه : "إذا عُقِدَ الإيجار دون اتفاق على مدة أو عُقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المُدعاة، اعتُبر الإيجار مُنعقداً للفترة المُعينة لدفع الأجرة وينتهي بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء في المواعيد".
ويؤصل الفقه علة ما تقدم بالقول بأن:
الغرض من الإيجار هو تمكين المُستأجر من الانتفاع بالشيء المُؤجر مدة معينة يلتزم بعدها برده إلى مالكه، فالإيجار بطبيعته عقد زمني مؤقت لا يُخَوِل المستأجر منفعة الشيء على الدوام والتأبيد وإنما يلزم أن يكون ذلك لفترة محدودة، فإذا قصد المتعاقدان تخويل المنفعة لأحدهما نهائياً، دون أن يكون لمالك الشيء الحق في إنهاء العقد بإرادته، فإن هذا الاتفاق يتعارض مع الطبيعة المُقررة والثابتة لعقد الإيجار، من واقع أن تأبيد الانتفاع بالشيء يتنافى مع عقد الإيجار باعتباره عقداً مُؤقتاً
ومع التذكرة وربما أهمية الإشارة لما تنص عليه صراحة م 559 مدني من أنه: "لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدارة أن يعقد إيجاراً تزيد مدته على ثلاث سنوات".
ومن المُستقر عليه لدى قضاء النقض :
"مفاد النص في المادتين 558، 563 من القانون المدني يدل على أن المشرع استلزم توقيت عقد الإيجار واعتبر المدة ركناً فيه وأنه إذا عُقدَ العقد دون اتفاق على ميقات ينتهي فيه الإيجار أو تعذر إثبات المدة المُدعاة أو عُقدَ لمدة غير معينة بحيث لا يمكن معرفة تاريخ انتهاء الإجارة على وجه التحديد كأن ربط انتهاؤها بأمر مستقبل غير محقق الوقوع تعين اعتبار العقد مُنعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة ويكون لكل من المتعاقدين الحق في إنهاء العقد بعد التنبيه على الآخر بالإخلاء في المواعيد المبينة بالمادة 563 سالفة البيان"
(الطعنان 766، 773 لسنة 56ق هيئة عامة جلسة 23/2/1993، الطعن 1503 لسنة 60ق جلسة 14/7/1994، الطعن 86 لسنة 63ق جلسة 15/1/1997، الطعن 3602 لسنة 59ق جلسة 23/3/1994، الطعن 1653 لسنة 57ق جلسة 25/2/1993، الطعن 2440 لسنة 54ق جلسة 5/4/1990، الطعن 8394 لسنة 65ق – جلسة 8/4/2002، الطعن 17364 لسنة 81ق – جلسة 16/9/2015)
"النص في المادة 563/1 من القانون المدني يدل على أنه كلما تعذر معرفة الوقت الذي جعله العاقدان ميقاتاً ينتهي إليه العقد بأن لم تحدد له مدة ينتهي بانتهائها أو منعقداً لمدة غير معينة بحيث لا يمكن معرفة التاريخ الذي ينتهي إليه على وجه التحديد أو ربط انتهاؤه بأمر مستقبل غير محقق الوقوع، أو استحال معرفة التاريخ الذي قصد المتعاقدان أن يستمر إليه، فإنه في هذه الحالات جميعاً لا يمكن معرفة مدة العقد، وحلاً لما يمكن أن ينشأ عن جهالة المدة من منازعات فقد تدخل المشرع بالنص المشار إليه وأعتبر العقد منعقداً للفترة المحددة لدفع الأجرة"
(الطعن 199 لسنة 56ق جلسة 11/7/1990).
السبب الثاني: الخطأ في فهم الواقع والفساد في الاستدلال والمخالفة للثابت بالأوراق:
بمُطالعة الحكم الطعين نجده استند في أسبابه لما قال أنه إعماله لسلطته في فهم الواقع في الدعوى لاستخلاص توافر الصفة في الدعوى، ولكن ذلك ينبغي أن يُوضع في إطار أن هذه السلطة ليست مطلقة هكذا من كل قيد أو شرط ولا تعمل في فراغ قانوني ولا من عنديات الحكم الطعين ومحض تخيلاته عن الدعوى، وإنما هي مشروطة بشروط ثلاث:
أولها: أن يكون الاستخلاص سائغاً ومبرراً
وثانيها: أن يكون موافقاً لما بالدعوى من مستندات وأوراق ومختلف أدلة وعناصر إثبات
وثالثها: ألا يتضمن الحكم عيوب في التسبيب
(يراجع في تفصيل ذلك المرجع القيّم للأستاذ/ محمد كمال عبدالعزيز – تقنين المرافعات في ضوء القضاء والفقه – ط 1995 - ص 1041، 1042)
هذا في حين أن الحكم الطعين قد انتفى عنه الشروط الثلاثة مُجتمعة، فلا استخلاصه كان سائغاً، ولا كان مستنداً لما بالدعوى من عناصر إثبات، وإنما على النقيض مخالفاً لها ومناقضاً لما احتوته
كما وأن الحكم الطعين جاء قاصراً في أسبابه غير متضمن تسبيباً للرد على أوجه الدفاع والدفوع المبدية من جانب المستأنفين، وبما لا يُطمئن المطلع على الحكم أنه قد أحاط بدعواه عن بصر وبصيرة كما ينبغي أن يكون، وكما تذهب إلي ذلك أحكام النقض المستقرة منذ عقود على وجوب ذلك.
ولعله مما يجب تفصيله في شأن ذلك، أن الحكم الطعين تناول في حيثيات أسبابه بما يشكك في حقيقة ملك المستأنفين لعقار التداعي !!!
وكأنما الدعوى المثارة هي نزاع على الملكية وهي ليست كذلك بأي حال، ومن واقع أن هذه المسألة ليست هي محل البحث في الدعوى الراهنة وخاصة مما هو ثابت من حقيقة كونها دعوى إيجارية ضد مستأجر بعقد إيجار مما يخضع للقانون المدني وممن انقضى على انتفاعه بالعين المؤجرة حوالي عشرين عاماً استناداً للعقد محل المنازعة والدفع بعدم النفاذ من جانب المستأنفين، على التفصيل السابق بيانه، وذهب الحكم للقول وكأنما القيد في كشوف الضرائب العقارية ليست بدليل مُعتبر لديه، وهو ما يُخالف صحيح القانون من زاوية ما هو مقرر قانوناً في شأن القيمة التدليلية لكشوف الضرائب العقارية وأنها بمثابة قرينة (بسيطة) ودليل على الملكية، حيث قضت محكمة النقض بأن: "من المقرر - في مجال إثبات الملكية العقارية - أن المكلفة وإن كانت أقل قوة من سند التمليك الصادر إلى شخص يفيد ثبوت الملك له إلا أنها تعد قرينة قضائية على أن من كُلِّفَ العقار باسمه يستطيع أن يتخذ من ذلك قرينة قضائية على أنه المالك إلى أن تُدحَض بقرينة أقوى منها"
(نقض مدني: الطعن 2054 لسنة 62 ق جلسة 4/2/1999، الطعن 6840 لسنة 63 ق جلسة 17/12/2002)
وخاصة وأن الحكم الطعين أهدرها وبدون احتواء أوراق الدعوى على دليل آخر يُناقضها.
وقد قضت محكمة النقض بأن :
"قضاء الحكم المطعون فيه بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي صفة دون سند من الأوراق وبدلالات غير صالحة للرد على ما تمسك به الطاعنان . فساد في الاستدلال ومخالفة للثابت بالأوراق"
(نقض مدني: الطعن 14931 لسنة 81 ق جلسة 22/6/2019).
وحصيلة القول مما تقدم، وخلاصته، تعيب الحكم الطعين سواء في شأن ما ذهب إليه من أن وجود حالة الشيوع من شأنها القدح في صفة المستأنفين في دعواهم على الرغم من ثبوت أحقيتهم القانونية المؤكدة في دعواهم بدون انتظار نتيجة القسمة
ولأن اشتراط حدوث القسمة هو شرط لا سند له من القانون وتقييد لصحيحه وعموم نصه بغير مُقيد، وخروج عما قد استقرت عليه أحكام النقض في هذا الصدد بلا خلاف
وكذا تعيب الحكم في شأن ما ذهب إليه من إهدار القوة التدليلية للمستندات المُقدمة بدون مسوغ من صحيح القانون، ومما يُناقض حقيقة الدعوى المطروحة والطلبات فيها والعلاقة العقدية مَثار التداعي.
وغني عن البيان تأكيد الإشارة إلى أن الغرض من اختصام المستـأنف ضدهم ثانياً (ورثة أ..) هو فقط صدور الحكم في مُواجهتهم، ومع مُراعاة ثبوت وفاة ووراثة المرحوم/ أ..، وانحصار إرثه الشرعي في زوجته وأولاده (المُعلن إليه الثاني)، وفي والدته الحاجة/ ن..، والتي انضمت للمُستأنفين كواحدة منهم في طلباتهم بصحيفة افتتاح الخصومة بعدم نفاذ عقد الإيجار المُشار إليه في مواجهتهم، باعتبارها أحد المُلاك المُشتاعين أصلياً قبل صفتها كأحد ورثة ابنها أ...
بنـاء عليـــــه
أنا المحضر سالف الذكر انتقلت في التاريخ أعلاه وأعلنت المُستأنف ضدهما بصحيفة هذا الاستئناف، وكلفتهما بالحضور أمام محكمة ........... للاستئناف العالي بمقرها الكائن
وذلك لتسمع المُستأنف ضدها الأولى الحكم بإلغاء الحكم الابتدائي، والقضاء مُجدداً بالطلبات ذاتها المَبدية أمام أول درجة، ومما مؤداه الحكم بالآتي بعد:
أصلياً: بعدم نفاذ عقد الإيجار الصادر للمستأنف ضدها الأولى من مُورث المستأنف ضدهم ثانياً وهو العقد المُؤرخ 19/3/2004 وذلك في مُواجهة المُستأنفين قانوناً، ومع ما يترتب على ذلك في كل الأحوال من آثار قانونية أخصها وجوب إخلاء المُستأنف ضدها الأولى من العين المُؤجرة وإلزامها بتسليم هذه العين للمُدعين خالية من كافة الشواغل والأشخاص، وبحالتها الراهنة التي هي عليها وخالية من التلفيات، وعلى أن يصدر هذا الحكم في مُواجهة المُستأنف ضدهم ثانياً
احتياطياً: انتهاء مدة هذا العقد في مُواجهة المُستـأنفين فيما زاد عن مدة 3 سنوات مَحسوبة من بدء الإيجار
وفي كل الأحوال مع إلزام المستأنف ضدها الأولى بالمصروفات والأتعاب.
هذا ومع حفظ كافة الحقوق القانونية الاخرى للمستأنفين.
ولأجل ...
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق